SOS: +36 70/904 06-88 +36 1 770 00-64

HázMester

Információk társasházaknak


Társasház üzemeltetés

A társasházat, mint fogalmat a lakóközösség alkotja. Ez azért is fontos, mert jogokat szerezhet a társasház a közös tulajdonra vonatkozólag, de kötelezettségeket is vállalhat, sőt pert is indíthat, és be is perelhető egy társasház. Ha viszont perben áll, akkor a közös képviselő fogja képviselni a társasházközösséget a bírósági eljárás alatt is.

Alapító okiratba kell foglalni valamennyi, alapításhoz szükséges tényt. Ezt az alapító okiratot kell a földhivatalhoz benyújtani, hiszen be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a tényt, hogy társasház lett egy lakóközösség.
Ez az okirat tartalmazza azt is, hogy a társasházban tulajdonnal rendelkezők, egymás tulajdonára, - ami a társasházban van – előjoggal rendelkeznek, ha azt a tulajdonos ki akarja adni, vagy el akarja adni, vagyis előbérleti joga van, illetve elővásárlási joga van.
A törvény azt is felsorolja, miket kell tartalmaznia egy alapító okiratnak. A legfontosabb és kihagyhatatlan eleme, a felsorolása azon lakásoknak és egyéb helyiségeknek, amik az egyes lakók tulajdonában vannak. További lényeges eleme az okiratnak, a közös tulajdonú helyiségek és azoknak a tulajdoni hányadok szerinti megosztása, vagyis, hogy kit mekkora rész illet meg a nagy közösből. Ezeken felül olyan adatok, amik az ingatlan-nyilvántartás miatt elengedhetetlenek, úgymint helyrajziszámok vagy az ingatlan terhei (pl.jelzálogjog, haszonélvezet)
Végül pedig fontos, hogy legyen egy elnevezése a társasháznak, valamint címe. Az okiratot mindezek miatt is, érdemes ügyvéddel, közjegyzővel, vagy jogtanácsossal elkészíttetni, hiszen ellen is kell jegyeztetni. A földhivatal ugyanis csak ellenjegyzett okirat alapján jegyez be bármit is a nyilvántartásába.
Felmerülhet olyan eset is, hogy módosítani kell az alapító okiratot. Ezt csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával együtt lehet megtenni.
Az alapító okirat aláírása után alakuló ülést kell tartani, mégpedig két hónapon belül, mert meg kell állapodni a közös képviselő személyéről, valamint egyéb járulékos kérdésekről is, úgymint társasházi számlanyitás, amire a különböző költségbefizetéseket lehet utalni, valamint egyéb befizetéseket kezelni.



Az SZMSZ-ről:

Társasház karbantartás

A gyakorlati jellegű szabályokat viszont nem az alapító okirat tartalmazza, hanem arra külön, egy szervezeti és működési szabályzatot kell megszerkeszteni. A szabályzatot röviden csak szmsz-nek hívjuk. Ebben kell rögzíteni a közös költséggel kapcsolatos dolgokat, az egyéb díjak és költségek megfizetésének rendjét, továbbá a házirendet, a közgyűlés eljárási rendjét, és még további sok más adatot és eljárásrendet.
Ha a társasház csak maximum hat lakásból áll, akkor az alapító okiratban kimondhatják, hogy a fent említett tárgykörökben a társasházi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni. Ha nincs ez így kimondva, akkor a Ptk. szabályi fognak rá vonatkozni.
A törvény szerint az szmsz-ben sok más fontosnak ítélt, lényeges részletkérdést le lehet fektetni.
Például azt is, hogy ha valaki kiadja a lakását bérbe, közölje a közös képviselővel a bérlő adatait, ha a bérlő fogja fizetni a közüzemi díjakat. Ez a többi lakó biztonságának szempontjából, a lakásbetörések és egyéb eltulajdonítások szempontjából is fontos lehet, vagy azért, ha pl. a közüzemi díjakat közösen fizetik a lakók. Sok társasházban még közös a mérőóra, és aztán arányosan osztják meg a költségeket.
A törvény részletesebb felsorolást is tartalmaz a kötelező szmsz elemek körére is, amit mindenféleképpen meg kell határozni, vagyis nem hiányozhat az szmsz-ből. A különböző tárgykörökben az összehívott közgyűléseken alkalmazott szavazások során, a szavazás rendjéről, a szavazatok és szavazati arányok mértékéről is rendelkezik a jogszabály, mikor elegendő a kétharmados szavazati arány. A közgyűlést évente legalább egy alkalommal össze kell hívni, és a tulajdon felének képviseltetnie kell magát rajta ahhoz, hogy határozatképes legyen a jogszabálynak megfelelően.

A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer össze kell hívni. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente az SZMSZ – ben meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani


A társasházi törvény határozza meg a társasházzal kapcsolatos jogi hátteret.